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终于 沪杭圈最后一块房价洼地被填平

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环上海最后一块洼地,同时,是环杭州第一块洼地,终于浮出水面。

绍兴。

2018年。绍兴楼市迎来开门红。根据当地统计局调查,2018年1月浙江11个市商品住宅价格变化排名,绍兴一二手房同比涨幅全省第二。

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新建商品住宅同比涨幅最大的是衢州、绍兴和台州,价格分别上涨12.4%、11.2%和10.3%;杭州价格下降1.0%。二手房同比涨幅最大的分别是台州、绍兴、嘉兴和衢州,价格分别上涨17.4%、16.9%、13.0%和12.1%。

绍兴楼市进入黄金时代。2016年之前,上海的投资需求首先外溢到南通、嘉兴、嘉善和平湖等城市,2017年之后,绍兴成为第二波受益者,而且,绍兴还蹭到了无限接近一线城市的二线城市杭州的需求外溢。

上海严控人口、房价和户籍,杭州万人抢房,房价甚至赶超北上广,投资客急需下一个目标,最好不限购,同时离杭州、上海都不远,房价基数低。

一度被遗忘的绍兴,终于被拣起。

成就绍兴房价的是上海、杭州

成就绍兴的第一大功臣是上海,上海控制人口控制和土地,连大牌房企都压力山大。

近五年,上海商品住宅用地供应面积逐年递减。2013年供地986.21万方,到2017年,供地382.52万方,缩减了585.69万方,土地是上海的超级稀缺资源。上海建设用地总量接近天花板,2015年全市建设用地总规模达到3145平方公里,占上海全市陆域面积比重45%,接近承载力极限。

土地是房企的口粮,拿不到口粮无法生存。2017年,上海土拍市场采取招挂复合的出让方式,租赁用地供应大幅增加,使得住宅用地溢价率维持在低水平,能拿到土地的几乎都是中海、中建、保利、华润、远洋、上海建工、绿地、首创、北京建工等央企国企以及万科、碧桂园等千亿房企,再难看到中小房企的身影。

于是,开发商纷纷转向杭州、嘉兴等地。杭州严格调控,新房价格不断被打压,多个楼盘一二手房价格倒挂,万人摇号,一手房成为套利者的工具。

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5月26日 前往银行登记的抢房业主

2018年5月25到27日,杭州两个楼盘近万人参与摇号。其中融信澜天楼盘最新备案均价为18460元/平米,最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元;华夏四季楼盘精装修均价为26105元/平米,而距楼盘直线距离仅2公里的二手楼盘万科西庐单价已达52000元/平米,它旁边的北大资源未名府在2016年时,毛坯单价已达3万/平米。

上海严防死守土地供应,杭州价格疯涨,环上海一众城市调控已经十分严格。房企急需下一个标的。不限购、房价基数低,还有棚改辅助的绍兴,成为串连上海、杭州两大都市圈,缓解房企压力的不二选择。

绍兴在2014年8月初解除限购,2015年开启三年棚改计划。绍兴市政府文件显示,2015到2017年,全市计划改造包括旧住宅区、城市危房和城中村在内的棚户区5.99 万套,其中2015 年2.46 万套,2016 年1.69 万套,2017 年1.84 万套。

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限购解除,棚改海量需求入市,绍兴购买力释放。根据中国指数研究院数据,2011年绍兴新房成交均价为16619元/平米,成交面积为384万平米,到2016年新房成交均价为17313元/平米,涨幅不大,但成交面积猛增至1867万平米,相当于2011年的4.86倍。

2017年是三年棚改计划的最后一年,大批开发商提前布局,绍兴接过了上海杭州的房价接力棒。

土地市场火热 楼面价飙涨

2016、17两年的绍兴土拍市场,完全两个世界。

2017年各路开发商涌入绍兴,土地市场井喷,全年共成交土地150宗,出让面积585.9万平米,成交总价439.4亿,平均溢价率34%。除了2017年初地段偏远的三个地块,其余绝大部分楼面价在9000元/平米以上,老城区房价普遍在2万。

根据房天下数据,柯桥区以72.29万㎡获得成交面积最多、成交金额最多双料冠军。从溢价率来看,袍江新区袍渎路2号地块溢价率最高,高达156.59%。楼面价最高的是由招商、阳光城联合竞得的柯岩C-32地块,成交楼面价11957元/平米。

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2017年累计11家新进房企布局绍兴。包括苏宁置业、万科、宝龙、阳光城、招商、中粮、万固、亚厦、融信、蓝光、广宇等。拿地金额最多的房企分别是恒大(57.5亿元)、祥生(42.4亿元)和苏宁置业(24.1亿元)。

2018年,土拍市场依旧滚烫。

2018年3月27日,越城区拍市场首秀,01C-01宗地网上公开拍卖,共有十三家房企竞拍,最终祥生地产以14亿竞得该地块,楼面价10045元/㎡,溢价率为81.8 %。

5月25日,柯桥城区R-16地块网上公开拍卖。在99轮竞价后,最终,元垄地产以约27亿竞得柯桥R-16地块,楼面价为11072元/㎡,溢价率为90.89%。

新房量价齐升 你越限价我越买

根据官方数据,2017全年,绍兴全市新建住宅共网签16467套。会稽山板块以17188元/㎡居全市房价之首,市区环内14543元/㎡排名第二。

会稽山板块成交类型以排屋别墅为主,均价本身比较高,是均价超过热门板块镜湖,城东,城南的主因。

2017年,绍兴新房网签套数同比上涨18.34%;网签面积约221.33万㎡,同比上涨24.15%;网签均价10811元/㎡,同比上升12.7%。2017年5月,众多新盘涌入,下半年高端楼盘陆续入市,推高网签均价。

新房成交一路高歌,我到绍兴去,当地人说,根本抢不到房子,绍兴调控不得不收紧。

绍兴市柯桥区住建局5月23日出台新政,规定高层住宅备案均价在1万元/平米以上的,需经主管部门批准;超过1.5万元/平米,需报区政府同意;预售认筹金不得超过15万。严格实行实名制购房,每人限制认购不得超过2套。实际售价高于备案价,必须退还差价,关闭网签,半年内不得销售。

绍兴也收紧了,房企不得不再次把眼睛盯住绍兴周边城市,比如诸暨。6月9日上午,诸土出告字[2018]11号土地出让,推出楼面价6130元/㎡,起始价3.1亿,总出让面积为49492㎡,经过200轮竞拍厮杀之后,南京弘阳房地产开发有限公司以5.3亿,楼面价10568元/㎡,溢价72%。

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上海都市圈往南拓展,杭州都市圈向东发展,都绕不过绍兴。相比上海和杭州普遍在6到8万的均价,绍兴一二手房2万左右的均价,是投资者眼里的香饽饽。此时不吃,更待何时?

按照2018年绍兴棚改规划,计划开工量为33477套,又一波刚需和改善即将到来。

经过近2年的补涨,绍兴这块最后的洼地,即将被填平。

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