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土储仅172万平 大发地产IPO豪言冲3000亿

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如果不是近期赴港IPO,年营收不到50亿元的上海大发房地产有限公司(简称:大发地产)不会受到广泛关注。

4月26日,大发地产向港交所递交了上市申请,根据招股书显示,这是一家总土储只有172万平米的中小房企,2015-2017年,大发地产营业收入分别为6.77亿元、6.57亿元和44.14亿元,三年间只有2017年净利润为正,2015和2016年均亏损。

然而,在这样的情况下,大发地产还是提出了五年内销售额达到3000亿元的目标,其增长的动力是什么?赴港上市将面临哪些挑战?

土地储备仅172万平米

公开资料显示,大发地产的前身是1996年成立的大发集团,彼时位于温州,2001年大发地产扩张至上海,并在上海设立总部,在上海共开发五项物业,累计建筑面积达48.98万平方米。随后大发地产逐渐将业务开拓至江苏及安徽省,其为数不多的项目均处于长三角地区。

尽管已是22年的房地产“老兵”,大发地产的规模却并没有做大。截至2018年2月底,该公司仅拥有24个项目,土地储备建面仅为172万平米。记者梳理发现,这24个项目包括20项住宅物业、三栋商业综合楼及一个办公楼层。其中5个位于上海,江苏省、安徽省及浙江省分布有19个项目。

沉寂了20余年的大发地产最近一次走入人们的视线是因为今年年初世茂集团原执行董事廖鲁江加盟的消息。廖鲁江2011年加盟世茂,此前在龙湖地产担任过高管,加盟大发地产后任执行总裁,负责大发地产的业务运营及日常管理。在3月份的一次公开场合,廖鲁江提出了大发地产冲击千亿的计划,以及五年达到3000亿的目标。

根据克而瑞统计数据,2017年销售额达到5000亿元的房企只有三个,分别是碧桂园、万科和恒大,而2016年没有一家房企能够达到这一规模,排名第一的恒大也只有3731亿元销售额。

大发地产披露的招股书显示,其2015-2017年营业收入为6.77亿元、6.57亿元和44.14亿元,净利润为-1.5亿元、-1.7亿元和1.08亿元。也就是说,大发地产的业绩在2017年实现了成倍增长,但其体量与规模仍然十分有限,距离千亿和5年3000亿目标相去甚远。

记者了解到,在大发地产172万平米的土地储备里,可售及可租的已竣工物业共计20.29万平米、在建物业110.36万平米及41.39万平米的持作未来开发物业,占比分别为11.8%、64.1%及24.1%。仲量联行对大发地产在建物业的估值为62.42亿元。

与之相比,近期同赴港交所上市的弘阳地产拥有的土储总建面为616.87万平米,包括可销售和可租赁竣工物业63.63万平米、开发中物业340.6万平米以及持作未来开发物业212.63万平米。

又一轮房企赴港上市潮?

大发地产的土地储备大多位于三四线城市,其中35%的土储位于安庆、23.1%位于温州、11.8%位于芜湖。

同时,大发地产的毛利率并不高。2015-2017年,其毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%,低于行业平均水平。记者梳理发现,与同赴港交所上市的房企相比,正荣地产2017年毛利率为21%,弘阳地产2015-2017年毛利率分别为41.9%、29.1%和40.6%。

以大发地产目前的土地规模和盈利能力,想要在未来5年实现3000亿元的销售额绝非易事,或许需要偏激进的方式来扩张,而这需要大量资金。

从大发地产招股书来看,其资金并不充裕。2015-2017年,大发地产经营活动产生的现金流量净额分别为-7.29亿元、8.55亿元和-23.93亿元。

大发地产主要通过银行贷款来进行融资,此外是信托融资。截至2017年底,大发地产的银行贷款及其他借贷(包括即期及非即期借贷)为59.87亿元,未偿还银行贷款为39.75亿元,未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。

其利率水平也处于高位,2015-2017年大发地产平均利率分别为10.3%、9.1%、10.3%。其2017年融资成本约1.24亿元,比其当期净利润还要高。

大发地产方面坦陈,其赴港交所上市融资所得将有一部分用于偿债,另外未来还会借助发行债券、资产证券化等拓宽融资路径。

此次赴港上市,大发地产似乎早有准备。2017年大发地产业绩激增,不仅扭亏为盈,营业收入也大幅增长571.8%。对此,大发地产表示,一是期内交付面积增长两倍有余,二是其平均售价由2016年的每平米4258元增长至2017年的13639元。

为筹备上市,大发地产于2017年12月18日在开曼群岛注册了境外上市主体,而大发地产在境内的控股公司——温州凯阳是今年3月14日才成立的。

近年来,随着A股市场对房企IPO收紧,不少内地房企寻求赴港上市。

根据中国证监会近期发布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示,万达、富力、金辉、首创四家房企的IPO排队名次分别为第91位、第92位、第94位和第97位。由于审核趋严,房企在内地上市可谓举步维艰。

2012-2014年,旭辉、新城发展、当代置业、时代地产、龙光地产等房企成功在香港上市。2017年,内地房企又掀起一波赴港上市潮,延续至今。

2017年8月,三盛地产成功借壳利福地产,进军香港资本市场。同年底,福晟集团借壳佑威国际登陆香港资本市场。

2017年9月26日,正荣地产在港交所递交招股书,并于今年年初正式获得通过。今年4月4日,弘阳地产在香港联合交易所提交IPO招股书。

记者梳理发现,在克而瑞发布的《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜上,有近半数的企业在香港上市。

对此,易居研究院研究总监严跃进表示,港股上市能够带来资本市场的各种利好,一方面是A股的上市排队时间长,所以港股上市反而比较务实。另一方面是港股市场的价值投资理念以及国际投资者的关注,利好企业的中长期稳定发展。

严跃进还认为,目前上市房企的香港上市背景,也和过去香港市场较为宽松的融资机会有关。不过这两年类似现象会改变,尤其是回归A股市场上市会有动作。后续若是沪港通等政策可以持续下去,那么部分房企或也不会太折腾,即两个市场的定价机制会更加趋同。

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